জমিতে বিনিয়োগ করার আগে 8টি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় জেনে নিন

যখন কেউ ভারতে রিয়েল এস্টেটের কথা উল্লেখ করে তখন ভূমিকে সবচেয়ে ভালোভাবে সংজ্ঞায়িত করা যায়, একজন ব্যক্তি শুধুমাত্র শারীরিকভাবে কী সাক্ষ্য দিতে পারেন, যেমন নির্মাণাধীন বাড়ি, অফিস, মল বা ফ্ল্যাট। ভূমি, যার উপর ভিত্তি করে অন্যান্য সমস্ত মূল্যবান সম্পত্তি, বিরোধিতাভাবে, প্রায়শই কোন গুরুত্ব সহকারে আলোচনার জন্য উত্থাপিত হয় না। এটিকে সাধারণত একটি জটিল, অস্বচ্ছ বা এমনকি বিশুদ্ধভাবে অনুমানমূলক অঞ্চল হিসাবে বিবেচনা করা হয়, যা এটিকে রিয়েলটির জন্য সবচেয়ে কম বোঝার বাজার তৈরি করে।যাইহোক, ভারতে নগরায়নের পরবর্তী পর্যায়ে, ভূমি ধীরে ধীরে অন্যতম মূল্যবান রিয়েলটি সম্পদ হিসেবে আবির্ভূত হচ্ছে। এটি ভারতীয় শহরগুলির পরিকল্পনা ও উন্নয়নের ফল।কেন জমি বিল্ডিং থেকে ভিন্ন আচরণ করেএকটি মূল কারণ জমি ভুল বোঝাবুঝি কারণ জমি উন্নতি থেকে খুব ভিন্নভাবে আচরণ করে। উন্নতিগুলি হ্রাস পায়, রক্ষণাবেক্ষণের প্রয়োজন হয়, পরিধানের বিষয়, ভাড়াটেদের উপর নির্ভর করে এবং অপ্রচলিততা এবং বাজার চক্রের নকশার জন্য সংবেদনশীল। তাদের মূল্য নগদ প্রবাহ এবং দখলের সাথে অবিচ্ছেদ্যভাবে আবদ্ধ। জমির অবমূল্যায়ন হয় না। এর মূল্য রক্ষণাবেক্ষণ বা ভাড়া আয়ের সাথে আবদ্ধ নয়, তবে অবস্থান, অনুমোদিত ব্যবহার এবং ভবিষ্যতের প্রাসঙ্গিকতার সাথে। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ, এই কারণগুলি শুধুমাত্র বাজারের অনুভূতির পরিবর্তে সরকারী নীতি দ্বারা প্রভাবিত হয়। শহরগুলি বাহ্যিক এবং ঊর্ধ্বমুখী বৃদ্ধির সাথে সাথে, যে ভূমি একসময় পরিধিতে বসেছিল তা প্রায়শই শহুরে কার্যকলাপে নিজেকে কেন্দ্রীভূত করে। এই পার্থক্যটি ভূমিকে একটি মৌলিকভাবে ভিন্ন সম্পদ-নির্মাণ সম্পদ প্রদান করে, যা ত্রৈমাসিক পারফরম্যান্সের পরিবর্তে দীর্ঘ সময়রেখা এবং কাঠামোগত পরিবর্তনে কাজ করে।ভারতের শহরগুলি নীতি চালিতবহু শতাব্দী ধরে জৈবভাবে বেড়ে ওঠা অনেক বৈশ্বিক শহরের বিপরীতে, ভারতীয় শহরগুলি মূলত নীতি-চালিত। শহরগুলি কোথায় প্রসারিত হবে, কোন করিডোরগুলিকে অগ্রাধিকার দেওয়া হবে, উন্নয়ন কতটা ঘন হতে পারে এবং নির্দিষ্ট অঞ্চলগুলিতে কী ধরণের কার্যকলাপ অনুমোদিত হবে তা সরকারগুলিই সিদ্ধান্ত নেয়। এই সিদ্ধান্তগুলি তারপর মাস্টার প্ল্যান, জোনিং রেগুলেশন, অবকাঠামোর ব্লুপ্রিন্ট এবং দীর্ঘমেয়াদী কৌশলগুলিতে রাখা হয় যা প্রায়শই 10 থেকে 20 বছর এগিয়ে দেখায়। যখন এই ধরনের পরিকল্পনাগুলি কাগজ থেকে বাস্তবায়নের দিকে চলে যায়, তখন জমির দাম সাধারণত প্রথম প্রতিক্রিয়া দেখায়। নির্মাণ কার্যক্রম দৃশ্যমান হওয়ার সময়, জমির মূল্য বৃদ্ধির একটি উল্লেখযোগ্য অংশ ইতিমধ্যেই ঘটেছে। এইভাবে ভূমির বোঝাপড়া শহুরেকে চিহ্নিত করে এমন প্রবৃদ্ধির ধরণ গঠনে নীতির বোঝার থেকে অবিচ্ছেদ্য।জোনিং: জমির মূল্যের অদম্য নির্ধারকজমির সবচেয়ে উপেক্ষিত দিকগুলির মধ্যে একটি হল জোনিং। জোনিং নির্ধারণ করে যে আইনত জমির একটি অংশে কী তৈরি করা যেতে পারে। কৃষি জমি সাধারণত সীমিত ব্যবহারের অনুমতি দেয় এবং তাই কম মূল্য বহন করে। বাণিজ্যিক, আতিথেয়তা, বা মিশ্র-ব্যবহারের জোনিং উচ্চতর অর্থনৈতিক কার্যকলাপ এবং রাজস্ব সম্ভাবনার অনুমতি দেয়। যখন ভূমি এক শ্রেণীর জোনিং থেকে অন্য শ্রেণীতে স্থানান্তরিত হয়, তখন কিছু বাস্তবে নির্মিত হওয়ার আগে প্রায়শই মূল্যের তাত্ক্ষণিক বৃদ্ধি ঘটে। তিনি বলেন, এই ধরনের পরিবর্তন অনুমানের বিষয় নয়। পরিবর্তে, এটি প্রশাসনিক: ভূমি আরও ব্যবহারযোগ্য, আরও নমনীয়, এবং বিকাশকারী এবং প্রতিষ্ঠানের কাছে আরও বেশি আকর্ষণীয় হয়ে উঠেছে শুধুমাত্র নিয়মগুলি পরিবর্তিত হওয়ার কারণে। জোনিং আপগ্রেডগুলি সম্ভবত ভারতীয় শহরগুলিতে জমির মূল্য পুনরায় নির্ধারণের সবচেয়ে শক্তিশালী ট্রিগার।FAR এবং উন্নয়ন সম্ভাবনা বোঝাজোনিংয়ের সাথে খুব বেশি সম্পর্কযুক্ত, এখানে FAR: ফ্লোর এরিয়া অনুপাতও রয়েছে, যা একটি নির্দিষ্ট প্লটে তৈরি করা যেতে পারে এমন পরিমাণ বর্ণনা করে। একই জায়গায় অবস্থিত সমান আকারের দুটি প্লটের মূল্য অনেক বেশি হতে পারে যদি একটি অন্যটির থেকে উচ্চতর নির্মাণের অনুমতি দেয়। শহরগুলি ঘনীভূত হওয়ার সাথে সাথে সরকারগুলি প্রধান রাস্তা, ট্রানজিট করিডোর এবং নগর কেন্দ্রগুলিতে FAR বাড়ায়৷ এই ধরনের পরিবর্তন সরাসরি জমির মালিকদের তাদের জমির উন্নয়ন সম্ভাবনা বৃদ্ধি করে উপকৃত করে। মূল্যের এই সৃষ্টি একটি একক ইট স্থাপনের আগেও ঘটে, এই যুক্তিটিকে শক্তিশালী করে যে পরিকল্পনার সিদ্ধান্ত থেকে প্রথমে জমি লাভবান হয়।আমরা ভারত ওয়েলথ গ্রুপের ধ্রুব সরকারের সাথে কথা বলেছি, যিনি বিনিয়োগকারীদের জন্য FAR স্তরে কৌশলগত বুদ্ধিমত্তা তৈরি করেন এবং বলেছিলেন, “FAR-কে জমির রেট অ্যামপ্লিফায়ার হিসাবে ভাবুন৷ অতিরিক্ত FAR শুধুমাত্র তখনই পাওয়া যায় যখন একটি জমির অংশ কর্তৃপক্ষের নিয়মগুলি পূরণ করে যেমন জমিতে অ্যাক্সেস, রাস্তার প্রস্থ ইত্যাদি৷ তিনি উল্লেখ করেছেন যে কীভাবে অযোধ্যায়, একজন বিনিয়োগকারী যিনি বেনারস সংযোগ সড়কে তাদের সাথে অর্থ রেখেছিলেন, তিনি 8.75 এফএআর অনুমোদন পেয়েছিলেন যা মূলত বিনিয়োগকারীকে জমিতে 8.75X এলাকা তৈরি এবং বিক্রি করার অনুমতি দেয় এইভাবে শুধুমাত্র রিটার্নকে গুণ করে এবং এফএআর নথিতে বৃদ্ধির অনুমোদন। FAR এবং বিনিয়োগের সহজ বোঝাপড়া বহুগুণ বেড়েছে। এটাই দূরের শক্তি।”অবকাঠামো: স্থায়ী মান গুণকঅবকাঠামোকে সমর্থন করা আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ উপাদান যা জমির অর্থনীতিকে পরিবর্তন করে। রাস্তা, বিমানবন্দর, মেট্রো লাইন, এবং রিং রোড সংযোগ প্রদান করতে পারে; এগুলি ছাড়াও, তারা চিরতরে জমির ব্যবহার পরিবর্তন করে। প্রশস্ত রাস্তা দৃশ্যমানতা, সংযোগ এবং বাণিজ্যিক কার্যকারিতা উন্নত করে। পরিবহন নোডের উপস্থিতি হোটেল, অফিস, লজিস্টিক পার্ক এবং প্রাতিষ্ঠানিক উন্নয়নের জন্য এই ধরনের এলাকাগুলিকে আদর্শ করে তোলে। কখনও কখনও, প্রস্থ এবং সংযোগ বর্তমান পরিবেশের চেয়ে বেশি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ অবকাঠামো ভবিষ্যতের চাহিদাকে চালিত করে। এটি ভারতীয় পরিস্থিতিতে বিশেষভাবে স্পষ্ট, যেখানে গুরগাঁওয়ের উন্নয়ন চিত্রিত: এটি দিল্লি-গুরগাঁও এক্সপ্রেসওয়ে, সাইবার সিটি এবং জোন আপগ্রেড বিজ্ঞপ্তি দিয়ে শুরু হয়েছিল। নাভি মুম্বাই আন্তর্জাতিক বিমানবন্দরের আশেপাশের জমি উন্নয়ন পরিকল্পনা সম্পর্কে ঘোষণার পরে মূল্যে বড় প্রশংসা দেখেছে। যমুনা এক্সপ্রেসওয়ে জোন জেওয়ার বিমানবন্দর প্রকল্প বাস্তবায়ন পর্যায়ে পৌঁছানোর পরে জমির প্রতি আগ্রহের পুনরুত্থান দেখেছিল।পর্যটন, বিশ্বাস এবং শহরের অর্থনীতিপর্যটন এবং বিশ্বাস-চালিত শহরগুলির প্যাটার্ন একই রকম কিন্তু ভিন্ন। অযোধ্যা, তিরুপতি, শিরডি এবং উজ্জয়নের মতো স্থানগুলি কিছু সময়ের জন্য, প্রবেশের রাস্তা, মন্দির করিডোর, পার্কিং জোন এবং আতিথেয়তা ক্লাস্টারগুলির কাছে জমির প্রশংসা করেছে৷ পাদদেশ বৃদ্ধির সাথে সাথে হোটেল, খাদ্য পরিষেবা, পরিবহন এবং রসদগুলির চাহিদা বাণিজ্যিক জমির স্থায়ী চাহিদা তৈরি করে। আবাসিক এলাকাগুলিও উপকৃত হয়, তবে কার্যকলাপ কেন্দ্রের কাছাকাছি বাণিজ্যিক এবং মিশ্র-ব্যবহারের জমি সাধারণত এগিয়ে থাকে। আবারও, বড় আকারের নির্মাণের আগে জমির মূল্য বেড়ে যায়।জমির গুরুত্বকৃষি জমির জন্য ভারতীয় বাজার তিনটি কারণে আবার স্পটলাইটে এসেছে। প্রথমত, কর্তৃপক্ষের দ্বারা নির্ধারিত মাস্টার প্ল্যানগুলিতে একটি নির্দিষ্ট উন্নতি হয়েছে। দ্বিতীয়ত, সরকার কর্তৃক অবকাঠামোগত ব্যয় আঞ্চলিক সংযোগের ল্যান্ডস্কেপকে ব্যাপকভাবে পরিবর্তন করছে। তৃতীয়ত, পর্যটন, পরিষেবা এবং প্রতিষ্ঠানের মতো অন্যান্য খাতের উত্থানের ফলে বাণিজ্যিকীকৃত জমির চাহিদা বেড়েছে। সত্য হল, বেশিরভাগ বিনিয়োগ পোর্টফোলিওতে, রিয়েল এস্টেট এখনও ভয়ঙ্কর কারণ এটি মাসিক আয়ের পরিপ্রেক্ষিতে অদৃশ্য, যদিও এটি প্রবিধানের ক্ষেত্রে জটিলতার কারণে কম ভয়ঙ্কর হয়ে উঠছে। প্রায়শই, রিয়েল এস্টেট উপেক্ষা করার অর্থ ভবিষ্যতে ঘনীভূত মূল্যের প্রাথমিক সূচকগুলিকে উপেক্ষা করা।শহরগুলির ভবিষ্যত পড়াজমি স্বল্পমেয়াদী ব্যবসার সাথে সম্পর্কিত নয়। এটা খেলা খেলার সাথে সম্পর্কিত যেভাবে শহুরে কাঠামো বৃদ্ধির পরিকল্পনা করা হয়েছে। যে দেশে পরবর্তী প্রজন্মের নগরায়নের অভিজ্ঞতা হবে বেশিরভাগ দুর্ঘটনার পরিবর্তে পরিকল্পনার মাধ্যমে, জমিই হবে প্রকৃত রিয়েল এস্টেট মূল্যের প্রথম এবং সর্বোত্তম ইঙ্গিত যদিও এটি সাধারণত সবচেয়ে খারাপভাবে বোঝা যায়। ভূমি বোঝা, অবশেষে, ভারতীয় শহরগুলির ভবিষ্যতকে উপলব্ধি করা।