SC-এর তরফে RERA: কেন RERA বার্ষিক রিপোর্টগুলি বাড়ির ক্রেতাদের স্বার্থ রক্ষার জন্য গুরুত্বপূর্ণ?
রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি বা RERA আবার ফোকাসে রয়েছে৷ সম্প্রতি, দ সুপ্রিম কোর্ট RERA এর ভূমিকা এবং এর গুরুত্ব সম্পর্কে স্পষ্ট পর্যবেক্ষণ করেছেন। শীর্ষ আদালত মন্তব্য করেছে যে সমস্ত রাজ্যের RERA এর গঠন এবং গঠন পুনর্বিবেচনা করার সময় এসেছে, পর্যবেক্ষণ করে যে সংস্থাটি তাদের জবাবদিহি করার পরিবর্তে ভুল নির্মাতাদের নিছক “সুবিধা” করছে বলে মনে হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষগুলি পর্যাপ্তভাবে বাড়ির ক্রেতাদের স্বার্থ রক্ষা করছে কিনা তা নিয়ে সর্বোচ্চ আদালত উদ্বেগ প্রকাশ করেছে। প্রধান বিচারপতি সূর্য কান্ত এবং বিচারপতি জয়মাল্য বাগচীর সমন্বয়ে গঠিত একটি বেঞ্চ বলেছেন যে RERA যে ব্যক্তিদের সুরক্ষার জন্য ছিল তারা এখন গভীরভাবে হতাশ। প্রধান বিচারপতি মন্তব্য করেন, “এই প্রতিষ্ঠানটি বিলুপ্ত করা ভালো, তাতে আমাদের আপত্তি নেই। রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016 কার্যকর হওয়ার প্রায় দশ বছর পরে এবং 2017 সালে রাজ্য জুড়ে চালু হওয়ার পরে, বিকাশকারীদের থেকে নিয়ন্ত্রকের কার্যকারিতার দিকে মনোযোগ ক্রমবর্ধমানভাবে চলে যাচ্ছে। এই প্রসঙ্গে, একটি হোম বায়ার অ্যাডভোকেসি গ্রুপ অভিযোগ করেছে যে বেশ কয়েকটি রাজ্য নিয়ন্ত্রক আইনের অধীনে বাধ্যতামূলক বার্ষিক প্রতিবেদন প্রকাশ করতে ব্যর্থ হয়েছে। RERA কি প্রজেক্ট ডেলিভারি উন্নত করেছে? RERA রিপোর্টগুলি কী এবং কেন তারা বাড়ির ক্রেতাদের সুরক্ষার জন্য গুরুত্বপূর্ণ? আমরা দেখে নিই:
RERA বার্ষিক প্রতিবেদনের গুরুত্ব বোঝা
মৌলিকভাবে, RERA এর উদ্দেশ্য ছিল স্বচ্ছ এবং পরিমাপযোগ্য নিয়ন্ত্রক তদারকির দিকে অস্বচ্ছ অনুশীলন থেকে দূরে সরে যাওয়া, বার্ষিক প্রতিবেদনটি নিয়ন্ত্রকের কার্যকারিতার মূল্যায়ন হিসাবে কাজ করে। প্রতিবেদনে আদর্শভাবে শুধুমাত্র প্রকল্প নিবন্ধন এবং প্রাপ্ত অভিযোগের তথ্যই নয়, প্রকল্প সমাপ্তির অবস্থা, নিয়ন্ত্রক আদেশের প্রয়োগ এবং নিয়ম মেনে চলতে ব্যর্থ ডেভেলপারদের বিরুদ্ধে গৃহীত ব্যবস্থা সম্পর্কেও তথ্য থাকতে হবে।একটি ET রিপোর্ট অনুসারে, RERA-এর ধারা 78 প্রতিটি রাজ্য নিয়ন্ত্রকের জন্য একটি বার্ষিক প্রতিবেদন প্রকাশ করা বাধ্যতামূলক করে যা তার কার্যকলাপ এবং কর্মক্ষমতার বিবরণ দেয়। এটি আইনের কাঠামোর একটি মূল উপাদান। 2023 সালের গোড়ার দিকে, আবাসন ও নগর বিষয়ক মন্ত্রনালয় রাজ্য জুড়ে সামঞ্জস্যপূর্ণ তুলনা করার অনুমতি দেওয়ার জন্য একটি রিপোর্টিং ফর্ম্যাট জারি করেছে।RERA-এর কর্মক্ষমতা নিয়ে আলোচনা সাধারণত মেট্রিক্সকে কেন্দ্র করে থাকে যেমন নিবন্ধিত প্রকল্পের সংখ্যা এবং অভিযোগের সমাধানের পরিমাণ। যাইহোক, এই সূচকগুলি প্রকৃত ফলাফলের পরিবর্তে কার্যকলাপ প্রতিফলিত করে। বার্ষিক প্রতিবেদনের উদ্দেশ্য হল প্রকল্পগুলি টাইমলাইনের মধ্যে সম্পন্ন হয়েছে কিনা, রিফান্ড এবং ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত আদেশের ফলে প্রকৃত অর্থপ্রদান হয়েছে কিনা এবং দখলের নির্দেশনাগুলি শেষ পর্যন্ত ক্রেতাদের হাতে বাড়িগুলি হস্তান্তর করার দিকে পরিচালিত করেছে কিনা।একটি আদেশ জারি করা হলে একটি অভিযোগকে সমাধান হিসাবে চিহ্নিত করা যেতে পারে, কিন্তু প্রকৃত ত্রাণ তখনই বিদ্যমান থাকে যখন সেই আদেশটি বাস্তবায়িত হয়। প্রয়োগ-সম্পর্কিত তথ্যের অনুপস্থিতিতে, আইনের কার্যকারিতা বস্তুনিষ্ঠভাবে মূল্যায়ন করা কঠিন হয়ে পড়ে।
সারি সম্পর্কে কি?
গৃহ ক্রেতাদের প্রতিনিধিত্বকারী একটি সংস্থা ফোরাম ফর পিপলস কালেক্টিভ এফের্টস (এফপিসিই) অভিযোগ করেছে যে 75% এরও বেশি রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষ হয় তাদের বার্ষিক প্রতিবেদন প্রকাশ করেনি, প্রাথমিক বছরগুলির পরে সেগুলি প্রকাশ করা বন্ধ করেনি বা সেগুলি আপডেট রাখতে ব্যর্থ হয়েছে৷গোষ্ঠীর মতে, শুধুমাত্র সীমিত সংখ্যক রাজ্যই FY24 পর্যন্ত রিপোর্টগুলি উপলব্ধ করেছে, যখন কিছু প্রধান রিয়েল এস্টেট বাজার আগে রিপোর্ট জারি করেছিল কিন্তু পরবর্তীতে অনুশীলনটি বন্ধ করে দিয়েছে। এফপিসিই আরও বলেছে যে বেশ কয়েকটি ক্ষেত্রে যেখানে প্রতিবেদন প্রকাশিত হয়েছে, মন্ত্রকের দ্বারা সুপারিশকৃত বিন্যাস অনুসরণ করা হয়নি, যা রাজ্য জুড়ে অর্থপূর্ণ তুলনাকে কঠিন করে তুলেছে।
অভিযুক্ত ল্যাপস এর প্রভাব কি?
ভারত, অতীতে, আবাসন প্রকল্পগুলিতে উল্লেখযোগ্য বিলম্বের সাথে ঝাঁপিয়ে পড়েছে। অমিতাভ কান্তের সভাপতিত্বে একটি সরকার-নিযুক্ত প্যানেল সারাদেশে প্রায় 412,000 আবাসন ইউনিটকে চাপ হিসাবে চিহ্নিত করেছে।RERA একটি কাঠামোগত প্রতিকার হিসাবে চালু করা হয়েছিল, যাতে এসক্রো-সংযুক্ত প্রকল্প তহবিল এবং বাধ্যতামূলক প্রকাশের মতো প্রক্রিয়া অন্তর্ভুক্ত করা হয়। যাইহোক, যদি প্রকল্পের সমাপ্তি এবং প্রয়োগের ডেটা অনুপলব্ধ থেকে যায়, ET বিশ্লেষণ অনুসারে, সেক্টরের আপাত পুনরুদ্ধার ডেলিভারি মানগুলির প্রকৃত শক্তিশালীকরণ বা কেবল নতুন প্রকল্প লঞ্চের অন্য একটি চক্রের সূচনা প্রতিফলিত করে কিনা তা বিচার করার জন্য নীতিনির্ধারকদের একটি স্পষ্ট ভিত্তি নেই। যদিও নিবন্ধনের পরিসংখ্যান সরবরাহের সংযোজন নির্দেশ করে, সমাপ্তির পরিসংখ্যান খাতের অন্তর্নিহিত স্বাস্থ্যের আরও সঠিক পরিমাপ প্রদান করে।ফলাফল একা বাড়ির ক্রেতাদের স্বার্থের বাইরে প্রসারিত। সরকার নির্ভরযোগ্য ডেলিভারি ডেটার উপর নির্ভর করে ট্যাক্সেশন সিদ্ধান্ত এবং নগর পরিকল্পনা কৌশলগুলিকে আকৃতি দিতে, যখন আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি ঋণের ঝুঁকি মূল্যায়নের জন্য সমাপ্তির রেকর্ড ব্যবহার করে। নিয়মিত এবং প্রমিত রিপোর্টিং তহবিল সীমাবদ্ধতা, নিয়ন্ত্রক বাধা, বা মামলা থেকে বিলম্ব হয় কিনা এবং নির্দিষ্ট বিকাশকারীরা বারবার ডিফল্ট কিনা তা সনাক্ত করতে সহায়তা করতে পারে। RERA সেক্টরটিকে বিশ্বাসের উপর ভিত্তি করে একটি সিস্টেম থেকে স্বচ্ছতার ভিত্তিতে একটি সিস্টেমে নিয়ে যাওয়ার জন্য ডিজাইন করা হয়েছিল। যদি নিয়ন্ত্রকদের নিজেদের মূল্যায়ন করা না যায়, তাহলে কাঠামোটি দায়বদ্ধতার একটি সত্যিকারের প্রক্রিয়ার পরিবর্তে প্রাথমিকভাবে একটি প্রকল্প নিবন্ধন প্ল্যাটফর্ম হিসাবে কাজ করার ঝুঁকি নিয়ে থাকে।
